Tasas hipotecarias

Ha aprendido mucho hasta ahora. Al final de todo, es probable que todavía esté buscando reducir ese pago mensual. Hay dos opciones: Obtenga ajustes favorables al ser un prestatario menos arriesgado, o pague por adelantado los puntos de descuento.

Los oficiales de crédito y los prestamistas prefieren menos riesgo. Si ese es usted, ganará un ajuste en la tasa vigente del prestamista, llamada tasa par, lo que le ahorrará dinero. Los ajustes funcionan en ambos sentidos, lo que significa que tendrá una tasa ligeramente más alta para compensar el riesgo del prestamista en algunas situaciones.

Formas de ahorrar

Obtener ajustes favorables al ser un prestatario menos arriesgado o pagar por adelantado los puntos de descuento podría ser rentable cuando se trata de su tasa hipotecaria.

Monto del préstamo

Un préstamo conforme puede ahorrar dinero. Prepárese para una tasa de interés más alta para un préstamo jumbo por encima del límite de precios. Los préstamos de más de $ 1 millón conllevan más riesgo, por lo que se espera un ajuste notable.

Préstamo a valor

La relación entre el préstamo y el valor de la vivienda es un factor de ajuste de precios. Mientras más bajas, más le quita la carga al prestamista, lo que finalmente ayuda a su tasa.

Puntaje de crédito

Un lugar donde su tasa puede ser ayudada o dañada es en su puntaje de crédito. Un puntaje FICO de 740+ generalmente calificará para descuentos de precios. 680-739 se considera normal y no tiene ningún impacto positive o negativo. Por debajo de 680 es cuando puede esperar una tasa más alta.

Ocupación de la vivienda

La ocupación de la vivienda influye en la tasa de interés. Si solo planea comprar y vivir en su nueva vivienda como residencia principal a tiempo completo se ahorrará dinero. Si usted piensa comprar una propiedad como segunda residencia, alojamiento vacacional o propiedad de inversión puede agregar un aumento notable de la tasa de interés.

Tipo de propiedad

El tipo de propiedad que se compre afectará la tasa de interés. Por ejemplo, una vivienda unifamiliar no aumentará la tasa mientras que los condominios y los domicilios multifamiliares tienden a ganar precios que pueden aumentar su tasa de interés.

Propósito del préstamo

Comprar una vivienda generalmente le dará opciones de un reembolso o ajuste. La refinanciación a un mejor termino o tasa generalmente no tiene costo. Sin embargo, los refinanciamientos de reembolsos en efectivo obtienen un golpe de precios.

Puntos de descuento hipotecario

Los ajustes de precios pueden influir en su tasa sin entregar dinero adicional a su prestamista, aunque es posible que deba hacer un pago inicial más grande o pagar saldos de tarjetas de crédito. Con los puntos de descuento, se compra una tasa más baja pagando más por adelantado.

Un punto es un porcentaje adicional del monto de su préstamo que acepta pagar al cierre para reducir su tasa de interés. La proporción de cada prestamista varía, pero generalmente es una fracción de un porcentaje de su tasa. Ya sea que el costo inicial agregado valga la pena o sea financieramente factible, es una decisión individual. Si planea mudarse o refinanciar en unos pocos años, puede ser conveniente tomar una tasa más alta y omitir los puntos.

Cálculo de pagos mensuales

Variables básicas

El prestamista realizará la calculación definitiva para determinar su pago mensual usando una formula con factores y datos específicos tales como:

  • Precio de venta (precio cotizado o el precio total de la vivienda)
  • Pago inicial (valor que no se financiará a través del prestamista)
  • Valor actual (monto cotizado menos pago inicial cual se financiará a través del prestamista)
  • Tasa de interés
  • Plazo (duración del repago del préstamo)

Para estimar el pago mensual de antemano, se puede usar la tasa de interés hipotética (no APR) y variar el plazo.

Las variables afectan los pagos

Al determinar un pago mensual de referencia, se puede variar factores para ver cómo afectan al pago. Por subir y bajar factores como el pago inicial, monto del préstamo, tasa de interés y termino, los pagos mensuales fluctuaran. Es interesante notar que un precio de venta más alto no siempre equivale a un pago mensual más alto, y un monto de préstamo más alto no siempre equivale a un pago mensual más alto.

Por ejemplo, una vivienda de $ 350,000 con un pago inicial del 20% podría alcanzar una tasa del 3.7% y su pago mensual sería de $ 1,297. Digamos que el precio total es demasiado alto, y usted apunta a $ 300,000 con un 20% de descuento, pero las tasas han aumentado a 5.3% para un pago mensual de $ 1,363.

Otras variables

La mayor parte de su pago mensual será el capital y los intereses que haya calculado. Hay otras tarifas: impuesto a la propiedad, seguro de propietarios y seguro hipotecario privado. Si planea vivir en un vecindario con una asociación de comunidad de propietarios (home owner association o HOA en inglés), agregue tarifas de la asociación y fondos de mantenimiento. No todos los costos serán parte del pago de su hipoteca, pero deben estar cubiertos.

Tasas de interés anual (APR)

Las tasas de interés hipotecarias vienen en octavos de punto, lo que significa que la tasa de interés anual (annual percentage rate o APR en inglés) entre 3-4% se vería así: 3%, 3.125%, 3.25%, 3.375%, etc. Todas las tasas siguen esta fórmula. En el caso de los anuncios de préstamos, es posible que vea la tasa de porcentaje anual (APR) de un prestamista, algunos pueden leer 3.36% o 3.99%. Esta es su tarifa con puntos de descuento, costos de cierre, tarifas de origen y otros costos, de miles de tarifas ofrecidas a miles de compradores.

Acciones, bonos y valores

Hay un bono del gobierno llamado Bono del Tesoro a 10 años. Cuando los inversores del mercado de valores buscan una inversión segura a medio plazo, pueden comprarla.

Las hipotecas de tasa fija a 30 años a menudo se empaquetan y se venden en un mercado secundario como valores respaldados por hipotecas (mortgage-backed securities o MBS en inglés). Los mismos inversores también pueden comprar estos.

A pesar de que las hipotecas son préstamos a 30 años, el préstamo promedio se paga (cuando una vivienda se revende) o se refinancia dentro de unos 10 años. Eso hace que estos bonos y valores respaldados por hipotecas sean productos financieros similares que compiten en el mismo mercado.

La economía

La economía tiene un impacto considerable en los bonos y las tasas hipotecarias. Los informes sobre las ventas de viviendas, el empleo, la confianza del consumidor y más, dan una idea de la salud de la economía y pueden subir o bajar fácilmente las tasas dependiendo de las noticias.

Cuando la economía no está bien, los inversores tienden a vender sus acciones y buscan una inversión más segura, como los bonos del Tesoro a 10 años. Cuando se compran, sus precios suben, pero su rendimiento (retorno de la inversión) disminuye.

Cuando la economía se dispara, los inversores saben que pueden ganar más dinero en acciones, por lo que transfieren bonos, lo que hace que su precio baje y aumente su rendimiento.

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