Avalúo de la propiedad

¿Alguna vez pensó en la lógica detrás del valor de los bienes raíces? ¿Por qué una vivienda de tres habitaciones en Los Ángeles cuesta cientos de miles de dólares más que una vivienda similar de tres habitaciones en Nashville? Puede ser desorientador comparar viviendas, pero hay un método razonable.

Las investigaciones y las estadísticas van a determinar el valor de una vivienda. Organizaciones de investigación independientes y agencias gubernamentales rastrean toneladas de datos sobre el mercado inmobiliario. Dónde y qué tipo de vivienda están vendiendo, y cuanto las personas están pagando por ese tipo de propiedades alrededor del país.

Tasación de vivienda

Cualquier préstamo hipotecario requiere una evaluación estándar del valor de la vivienda. Si un banco le presta $ 300,000, la entidad bancaria quiere validar que el monto a hipotecar se corresponda a la valoración de la vivienda.

Inspección

Primero hay una inspección de tasación, que no debe confundirse con una inspección de la vivienda. El inspector de evaluación está buscando confirmar cosas básicas como: habitabilidad, cantidad de terreno incluido, signos obvios de daños, actualizaciones informadas con precisión, etc. El inspector evaluará el exterior de la vivienda, todos los requisitos interiores y considerará cualquier característica o factor que puedan influir para conocer el valor real de la vivienda.

Comparables

Obtener datos de viviendas similares en su vecindario es el siguiente paso. Estas viviendas son todas comparables o “comps”. Los tasadores buscan un hogar que coincida con las habitaciones y los pies cuadrados. Los prestamistas a menudo tienen requisitos específicos para viviendas semejantes: localizadas en las proximidades, vendidas en los últimos 6 meses, etc. A veces puede que no haya suficientes ventas en un vecindario en particular en tal caso el evaluador debe profundizar más para encontrar las comparaciones adecuadas para suministrar al prestamista.

Informe final de tasación

Por último, el tasador proporciona al prestamista un informe final de la tasación. Este informe combinará toda la información de la inspección y las viviendas comparables, lo que dará como resultado el “valor de la propiedad” cuál es el valor verdadero en su estado actual. Es imparcial, basado en hechos y destinado a ayudar al prestamista a sopesar el riesgo de aprobar el préstamo del prestatario.

Valor de la vivienda

Todos los bienes inmuebles son locales

Los Estados Unidos es un país grande, con cientos de ciudades importantes y miles de pueblos pequeños, cada uno único. Lo que sucede a nivel local a menudo determina el valor de una vivienda.

Oferta y demanda

Cabe destacar que la cantidad de viviendas existentes en el mercado “Oferta” y la necesidad de las personas en adquirir una vivienda “Demanda” en un área, juega un papel muy importante en el valor del mismo. Cuando haya muchas viviendas disponibles y pocos compradores, los precios bajan. Lo contrario ocurre cuando un área es muy atractiva o deseada por los compradores, pero no haya suficientes viviendas a la venta en ese sector.

Ventajas locales

Surgen de factores tales como: Un parque agradable, una zona comercial de moda o restaurantes, estos factores pueden incrementar el valor de las viviendas cuando se distritos escolares también tienen un efecto considerable. Las viviendas en un distrito escolar superior a menudo mantienen su mayor valor en una recesión económica.

Ventas locales comparables

En un vecindario donde las viviendas se hayan vendido por más del valor cotizado, una vivienda con características similares puede tener un precio elevado. Por lo contrario, si las viviendas cercanas se venden por menos pueda terminar con ofertas bajas.

Factores únicos

Ciertos factores ayudan a vender una vivienda por un valor más alto como características inusuales o un historial inusual y la inversión o el potencial de renovar la vivienda. Las altas tasas de interés, el sector laboral débil o los requisitos más estrictos para los prestatarios también afectan los precios a disminuir o a subir.

Cómo las viviendas obtienen su etiqueta de precio

Un tasador considera todos los registros de datos y beneficios locales para determinar el precio. Un prestamista requerirá este informe para garantizar que el préstamo que proporciona no valga más que el valor de la vivienda a adquirir.

Modelos de valoración automatizados (AVM)

Un modelo de valoración automatizado (automated valuation models o AVM en inglés) puede acelerar el proceso de tasación de la propiedad. A un tasador le lleva tiempo investigar las viviendas comparables a requisitos específicos y aún más tiempo para compilar un informe final. Con un AVM, todo ese trabajo se puede completar en unos momentos, dando una valoración estimada de la propiedad a un prestamista, agente, tasador y al comprador, al instante.

Un AVM es un modelo de computadora que se compone de una serie de algoritmos cuales consultan e analizan múltiples fuentes de datos. Esto significa encontrar registros en línea de ventas comparables de viviendas y detalles de propiedades, datos de evaluación de impuestos y tendencias de precios.

Los pros y los contras de los AVM

Pros

Los AVM son rápidos y reducen el costo para los prestamistas, agentes o tasadores que buscan un estimado confiable de la propiedad. Han existido durante 20 años y se han vuelto mucho más sofisticados con el tiempo. Los registros de datos actuales son de fácil acceso en línea, los algoritmos son más refinados y existe un sólido historial de confiabilidad.

Contras

Como todo, los AVM tienen limitaciones. Lo más obvio es la falta de evaluación de la propiedad física. Mientras esto ahorra tiempo, no hay un tasador que verifique los pies cuadrados, tenga en cuenta un horno roto, etc. Más allá de esta inspección en persona, un tasador puede detectar fácilmente errores en una evaluación fiscal, detectar tendencias únicas en el mercado inmobiliario local y hacer elecciones racionales de datos en conflicto.

Estimación de valoración vs. evaluación

Mientras los AVM aún no han reemplazado por completo el proceso de evaluación, han ampliado enormemente el acceso a datos confiables de estimación de precios para prestamistas, corredores y tasadores, sin mencionar también a compradores y vendedores. Así que disfrute el acceso a esta nueva tecnología. Pero solo tenga en cuenta que cuando se trata de AVM, está obteniendo una estimación, que puede diferir de una evaluación más exhaustiva de la vivienda.

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